O que é ganho de capital imobiliário
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição acrescido das despesas dedutíveis. A tributação e exclusiva na fonte (definitiva), regulada pela Lei 7.713/88, Lei 11.196/05 e Lei 13.259/16, com recolhimento via DARF código 4600 até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento. A apuração oficial é feita no programa GCAP da RFB.
Isenções principais
Antes de calcular o IR, verifique três isenções que zeram a operação. (1) Alienacao do único imóvel até R$ 440.000, sem outra venda isenta nos últimos cinco anos, conforme Lei 9.250/95 art. 23. (2) Reaplicacao integral do produto na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, prevista na Lei 11.196/05 art. 39, utilizavel uma vez a cada cinco anos. (3) Imoveis adquiridos antes de 1969, isenção integral pela Lei 7.713/88 via fator de redução de 100%.
Fatores de redução FR1 e FR2
Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, a Lei 7.713/88 reduz o ganho em 5% por ano (FR1). Para imóveis em geral, a Lei 11.196/05 instituiu dois fatores multiplicativos. FR2a vale para meses entre janeiro/1996 e dezembro/2005, com fórmula 1/(1+0,0035*m1). FR2b vale para meses a partir de janeiro/2006 até a data de venda, com fórmula 1/(1+0,0060*m2). Os fatores se acumulam: base = ganho * (1-FR1) * FR2a * FR2b.
Tabela progressiva 2026
Pela Lei 13.259/16 art. 21, o IR de ganho de capital e progressivo: 15% sobre a parcela até R$ 5.000.000, 17,5% entre R$ 5MM e R$ 10MM, 20% entre R$ 10MM e R$ 30MM e 22,5% sobre o que exceder R$ 30MM. A alíquota efetiva sobre o ganho cresce conforme o valor.
Como recolher o DARF
O DARF deve ser preenchido com código de receita 4600, período de apuração igual ao mês do recebimento e vencimento no último dia útil do mês subsequente. Em vendas parceladas, o IR incide proporcionalmente em cada parcela recebida. O atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia limitada a 20% e juros pela Selic acumulada.
Perguntas frequentes
O que é ganho de capital na venda de imóvel?
Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu custo de aquisição acrescido de despesas dedutíveis (corretagem, ITBI, escritura, benfeitorias com nota fiscal). A tributação é feita pela pessoa física via DARF código 4600, com vencimento até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento.
Quais são as isenções mais comuns?
Três isenções resolvem a maioria dos casos: (1) alienação do único imóvel da pessoa física por valor até R$ 440.000, desde que não tenha realizado outra alienação isenta nos últimos cinco anos (Lei 9.250/95 art. 23); (2) reaplicação integral do produto da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias (Lei 11.196/05 art. 39); (3) imóvel adquirido antes de 1969 (Lei 7.713/88).
Como funcionam os fatores de redução FR1 e FR2?
Para imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, a Lei 7.713/88 art. 18 reduz o ganho em 5% por ano de aquisição (95% para 1970, 90% para 1971, etc.). Para imóveis em geral, a Lei 11.196/05 trouxe dois fatores multiplicativos: FR2a = 1/(1+0,0035*m1) para meses entre janeiro/1996 e dezembro/2005, e FR2b = 1/(1+0,0060*m2) para meses a partir de janeiro/2006 até a venda. Os fatores se acumulam.
Qual é a tabela progressiva do IR de ganho de capital em 2026?
Definida pela Lei 13.259/2016 art. 21: 15% sobre a parcela até R$ 5.000.000, 17,5% de R$ 5MM a R$ 10MM, 20% de R$ 10MM a R$ 30MM e 22,5% acima de R$ 30MM. A aplicação e progressiva, ou seja, cada faixa e tributada pela alíquota correspondente.
Quando vence o DARF e qual código usar?
O DARF código 4600 vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor. Em vendas parceladas, o IR incide sobre cada parcela recebida, com DARF mensal. O atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia limitada a 20% e juros pela Selic.
Vale a pena reinvestir em outro imóvel para usar a isenção?
A isenção do art. 39 da Lei 11.196/05 e poderosa: zera o IR se o produto for aplicado em outro imóvel residencial em 180 dias. Mas só pode ser usada uma vez a cada cinco anos e exige aplicação integral. Se for aplicação parcial, a isenção e proporcional. Vale calcular: muitas vezes o IR economizado supera o custo de oportunidade de comprar outro imóvel.