O que e ganho de capital imobiliario
Ganho de capital e a diferenca positiva entre o valor de venda do imovel e o seu custo de aquisicao acrescido das despesas dedutiveis. A tributacao e exclusiva na fonte (definitiva), regulada pela Lei 7.713/88, Lei 11.196/05 e Lei 13.259/16, com recolhimento via DARF codigo 4600 ate o ultimo dia util do mes subsequente ao recebimento. A apuracao oficial e feita no programa GCAP da RFB.
Isencoes principais
Antes de calcular o IR, verifique tres isencoes que zeram a operacao. (1) Alienacao do unico imovel ate R$ 440.000, sem outra venda isenta nos ultimos cinco anos, conforme Lei 9.250/95 art. 23. (2) Reaplicacao integral do produto na compra de outro imovel residencial em ate 180 dias, prevista na Lei 11.196/05 art. 39, utilizavel uma vez a cada cinco anos. (3) Imoveis adquiridos antes de 1969, isencao integral pela Lei 7.713/88 via fator de reducao de 100%.
Fatores de reducao FR1 e FR2
Para imoveis adquiridos entre 1969 e 1988, a Lei 7.713/88 reduz o ganho em 5% por ano (FR1). Para imoveis em geral, a Lei 11.196/05 instituiu dois fatores multiplicativos. FR2a vale para meses entre janeiro/1996 e dezembro/2005, com formula 1/(1+0,0035*m1). FR2b vale para meses a partir de janeiro/2006 ate a data de venda, com formula 1/(1+0,0060*m2). Os fatores se acumulam: base = ganho * (1-FR1) * FR2a * FR2b.
Tabela progressiva 2026
Pela Lei 13.259/16 art. 21, o IR de ganho de capital e progressivo: 15% sobre a parcela ate R$ 5.000.000, 17,5% entre R$ 5MM e R$ 10MM, 20% entre R$ 10MM e R$ 30MM e 22,5% sobre o que exceder R$ 30MM. A aliquota efetiva sobre o ganho cresce conforme o valor.
Como recolher o DARF
O DARF deve ser preenchido com codigo de receita 4600, periodo de apuracao igual ao mes do recebimento e vencimento no ultimo dia util do mes subsequente. Em vendas parceladas, o IR incide proporcionalmente em cada parcela recebida. O atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia limitada a 20% e juros pela Selic acumulada.
Perguntas frequentes
O que e ganho de capital na venda de imovel?
Ganho de capital e a diferenca positiva entre o valor de venda do imovel e o seu custo de aquisicao acrescido de despesas dedutiveis (corretagem, ITBI, escritura, benfeitorias com nota fiscal). A tributacao e feita pela pessoa fisica via DARF codigo 4600, com vencimento ate o ultimo dia util do mes subsequente ao recebimento.
Quais sao as isencoes mais comuns?
Tres isencoes resolvem a maioria dos casos: (1) alienacao do unico imovel da pessoa fisica por valor ate R$ 440.000, desde que nao tenha realizado outra alienacao isenta nos ultimos cinco anos (Lei 9.250/95 art. 23); (2) reaplicacao integral do produto da venda na compra de outro imovel residencial em ate 180 dias (Lei 11.196/05 art. 39); (3) imovel adquirido antes de 1969 (Lei 7.713/88).
Como funcionam os fatores de reducao FR1 e FR2?
Para imoveis adquiridos entre 1969 e 1988, a Lei 7.713/88 art. 18 reduz o ganho em 5% por ano de aquisicao (95% para 1970, 90% para 1971, etc.). Para imoveis em geral, a Lei 11.196/05 trouxe dois fatores multiplicativos: FR2a = 1/(1+0,0035*m1) para meses entre janeiro/1996 e dezembro/2005, e FR2b = 1/(1+0,0060*m2) para meses a partir de janeiro/2006 ate a venda. Os fatores se acumulam.
Qual e a tabela progressiva do IR de ganho de capital em 2026?
Definida pela Lei 13.259/2016 art. 21: 15% sobre a parcela ate R$ 5.000.000, 17,5% de R$ 5MM a R$ 10MM, 20% de R$ 10MM a R$ 30MM e 22,5% acima de R$ 30MM. A aplicacao e progressiva, ou seja, cada faixa e tributada pela aliquota correspondente.
Quando vence o DARF e qual codigo usar?
O DARF codigo 4600 vence no ultimo dia util do mes seguinte ao recebimento do valor. Em vendas parceladas, o IR incide sobre cada parcela recebida, com DARF mensal. O atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia limitada a 20% e juros pela Selic.
Vale a pena reinvestir em outro imovel para usar a isencao?
A isencao do art. 39 da Lei 11.196/05 e poderosa: zera o IR se o produto for aplicado em outro imovel residencial em 180 dias. Mas so pode ser usada uma vez a cada cinco anos e exige aplicacao integral. Se for aplicacao parcial, a isencao e proporcional. Vale calcular: muitas vezes o IR economizado supera o custo de oportunidade de comprar outro imovel.