O que é SAC
SAC significa Sistema de Amortização Constante. Você divide o valor financiado pelo número de meses e essa parcela de amortização nunca muda. Os juros do mês são calculados sobre o saldo devedor que sobra, então caem mês a mês. Resultado: a parcela total começa alta e vai diminuindo até a última, que é só a amortização somada a um pedacinho de juros.
O que é Price
O Sistema Francês de Amortização, conhecido como Tabela Price, calcula uma parcela fixa para todo o contrato. Matematicamente, a parcela é o valor presente de uma anuidade. Nos primeiros meses, a maior parte da parcela é juros e quase nada é amortização. Conforme o saldo cai, a fatia de juros diminui e a de amortização cresce, mantendo o total constante.
Por que SAC paga menos juros
No SAC o saldo devedor cai mais rápido nos primeiros meses, justamente quando ele é maior. Como os juros são proporcionais ao saldo, derrubar o saldo cedo significa pagar menos juros no acumulado. No Price, como a amortização inicial é pequena, o saldo cai devagar e os juros se acumulam por mais tempo. Em um financiamento de R$ 300 mil por 30 anos a 0,85% ao mês, a diferença passa de R$ 200 mil a favor do SAC.
Por que SAC tem parcela alta no início
Porque você está pagando uma fatia grande do principal (a amortização constante) somada aos juros sobre o saldo cheio. À medida que o saldo cai, a parte de juros cai junto e a parcela diminui linearmente. Bancos exigem que a primeira parcela do SAC não comprometa mais de 25% a 35% da renda, regra que naturalmente filtra quem pode usar o sistema.
Quando escolher SAC vs Price
Escolha SAC se você tem renda hoje suficiente para suportar a parcela inicial alta e quer minimizar o custo total do financiamento. Escolha Price se sua renda é limitada hoje mas tende a crescer, ou se você precisa da parcela menor para passar na análise de comprometimento de renda. Para imóveis financiados pelo SBPE, normalmente a escolha já vem feita: é SAC.
CEF e SBPE quase só usam SAC
Caixa Econômica Federal, principal financiador habitacional do país, e os bancos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo oferecem SAC como sistema padrão e quase exclusivo nos contratos de crédito imobiliário. O motivo é regulatório e prudencial: SAC reduz o saldo devedor mais rápido, o que protege o banco contra inadimplência e contra perdas em caso de queda de preço do imóvel garantido por alienação fiduciária.
Amortização antecipada
A Resolução CMN 4.676/2018 garante o direito de amortizar o saldo devedor a qualquer momento, sem multa, em financiamentos imobiliários. Você pode usar dois caminhos: reduzir prazo (mantém a parcela e antecipa o fim) ou reduzir parcela (alivia o caixa mensal). Reduzir prazo gera maior economia de juros. FGTS pode ser usado para amortizar a cada dois anos, conforme regras do agente operador.
Perguntas frequentes
Qual sistema paga menos juros no total, SAC ou Price?
SAC quase sempre paga menos juros, porque amortiza um valor constante todo mês, derrubando o saldo devedor mais rápido. Em um financiamento de R$ 300 mil a 0,85% ao mês por 360 meses, SAC paga cerca de R$ 460 mil em juros contra R$ 663 mil do Price, uma diferença de mais de R$ 200 mil. Quanto maior o prazo, maior a diferença a favor do SAC.
Por que a parcela do SAC começa alta e do Price é fixa?
No SAC a amortização é constante (valor financiado dividido pelos meses) e os juros são calculados sobre o saldo devedor, que é maior no começo. No Price a parcela é matematicamente travada para ser igual em todos os meses, então no início quase tudo é juros e a amortização cresce ao longo do tempo.
Os bancos brasileiros usam mais SAC ou Price?
Para crédito imobiliário, Caixa Econômica Federal e a maioria dos bancos do SBPE oferecem quase exclusivamente SAC, justamente porque protege o banco contra a inadimplência ao reduzir saldo devedor mais rápido. Price é mais comum em crédito ao consumidor, financiamento de veículo e CDC.
Posso amortizar o financiamento antes do prazo?
Sim. A Resolução CMN 4.676/2018 garante o direito de amortização antecipada sem multa em financiamentos imobiliários. Você pode escolher reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo). Reduzir prazo economiza mais juros.
A taxa do financiamento é só a taxa mensal?
Não. O CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros obrigatórios MIP e DFI, taxa de administração e tarifas. Esta calculadora usa apenas a taxa de juros nominal mensal para comparação entre SAC e Price; o CET costuma ficar entre 1 e 2 pontos percentuais ao ano acima da taxa nominal.
Vale a pena escolher Price para ter parcela menor no início?
Depende do seu fluxo de caixa. Se você tem orçamento apertado hoje mas espera renda crescente, Price ajuda na aprovação e no comprometimento inicial. Se você tem folga e quer minimizar custo total, SAC é mais barato. Em qualquer cenário, simule também a estratégia de fazer SAC e amortizar antecipadamente sempre que possível.